Pilier immobilier

Ton projet immobilier, posé à plat

Résidence principale ou investissement locatif : combien tu peux emprunter, ce que ça coûte vraiment, et si ça vaut le coup par rapport à rester locataire.

Sommaire : Ta situation 3 notions clés Coût du crédit Capital dans le temps Acheter ou louer Investissement locatif

Ta situation

Ton revenu et tes charges déterminent ce que tu peux emprunter.

Revenus nets du foyer (net avant impôt sur le revenu, avant le prélèvement à la source — c'est la ligne "net imposable" de ta fiche de paie)

Loyers perçus actuellement (si tu es déjà propriétaire bailleur) Les banques ne comptent généralement que 70% de ce montant dans le calcul de ta capacité d'emprunt — elles se protègent contre le risque de vacance locative, les impayés, et les charges liées au bien. On applique cette pondération automatiquement ci-dessous.

Tes charges mensuelles actuelles

Coche ce qui te concerne — ça sert à calculer ton vrai reste à vivre.

Loyer actuelSi tu es encore locataire aujourd'hui.

Crédits en coursCrédit auto, crédit conso, ou tout autre remboursement mensuel.

AlimentationCourses, repas du quotidien.

TransportEssence, transports en commun, entretien du véhicule.

AssurancesAuto, santé (mutuelle), habitation actuelle.

Abonnements & facturesTéléphone, internet, streaming, électricité, gaz.

Autres charges fixesTout ce qui n'est pas déjà listé.

Total de tes charges0 €

Ton projet de crédit

Apport disponible

Taux d'intérêt du crédit (annuel)

Durée du crédit souhaitée

Ce que ça donne

Ton reste à vivre actuel–

Loyers pris en compte par la banque–

Mensualité maximum (35% de tes revenus)–

Montant empruntable estimé–

Budget d'achat total (emprunt + apport)–

3 notions à comprendre avant de signer

Ce que les banques mentionnent vite, en clair.

Le taux d'endettementRègle des 35%

Le principeLa loi encadre le montant que tu peux consacrer chaque mois à tes crédits : maximum 35% de tes revenus nets, assurance emprunteur incluse.

Le piègeCe plafond est légal, pas forcément confortable. Rien n'empêche de viser en dessous (25-30%) pour garder plus de marge dans ton quotidien.

L'apport personnelPas obligatoire mais utile

Le principeLa somme que tu mets toi-même dans l'achat, en plus du crédit. Il couvre généralement les frais de notaire et de garantie, que les banques financent rarement à 100%.

Le piègeNe vide pas toute ton épargne de sécurité pour maximiser l'apport — garde toujours un coussin pour les imprévus après l'achat (travaux, panne, coup dur).

L'assurance emprunteurNégociable

Le principeElle rembourse le crédit à ta place en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail — la banque l'exige toujours.

Le piègeLe contrat proposé par ta banque n'est presque jamais le moins cher. La délégation d'assurance (choisir un autre assureur) peut diviser ce coût par 2 à 3 pour un profil jeune en bonne santé — tu peux en changer à tout moment, même après signature.

Le vrai coût de ton crédit

Ce que tu rembourses au total, intérêts et assurance compris.

Montant emprunté

Taux d'intérêt (annuel)

Durée

Taux d'assurance emprunteur (annuel, sur capital)

Sur toute la durée du crédit

Mensualité (hors assurance)–

Mensualité d'assurance emprunteur–

Mensualité totale–

Total des intérêts payés–

Total de l'assurance payée–

Coût total du crédit (intérêts + assurance)–

Au final, tu rembourses

Montant total remboursé (capital + intérêts + assurance)–

La délégation d'assurance peut diviser ce coût d'assurance par 2 à 3 pour un profil jeune et en bonne santé — vérifie toujours cette option avant de valider le contrat proposé par ta banque.

oui, tout ça... regarde la délégation d'assurance

Ton capital dans le temps

Au début d'un crédit, tu rembourses surtout des intérêts — pas ce qu'on imagine.

Capital remboursé (ton équité)

Capital restant dû

À cette échéance

Capital que tu as remboursé (ton équité)–

Capital restant dû à la banque–

Dont intérêts payés cumulés–

Basé sur le montant, taux et durée saisis dans le bloc "vrai coût de ton crédit" ci-dessus.

Acheter ou rester locataire ?

La comparaison qui compte vraiment : ce que ça coûte réellement, pas juste la mensualité.

Ton loyer actuel (ou d'un bien équivalent)

Prix d'achat d'un bien équivalent

Rester locataire

–

Loyer cumulé sur la période — 100% dépensé, jamais récupéré, sans compter que ton loyer augmentera probablement avec le temps.

Acheter (utilise le crédit ci-dessus)

–

Seulement les intérêts et l'assurance payés sur la période — le capital remboursé n'est pas une dépense, c'est ton patrimoine qui se construit.

Ne tient pas compte de la taxe foncière, des charges de copropriété, ni de l'entretien du bien (comptez grossièrement 1 à 1,5% du prix du bien par an) — des coûts réels côté propriétaire qui viennent réduire cet avantage. Ne tient pas compte non plus d'une éventuelle évolution du prix du bien dans le temps.

regarde l'écart, ça surprend toujours

Investissement locatif : ce qu'il te reste vraiment

Le rendement affiché sur une annonce n'est presque jamais celui que tu touches réellement.

Prix d'achat total (frais de notaire inclus)

Loyer mensuel encaissé

Charges non récupérables + taxe foncière (mensuel)

Mensualité de crédit pour ce bien (si financé)

Ta rentabilité

Rendement brutLes loyers encaissés sur une année, divisés par le prix d'achat — sans retirer aucune charge. Le chiffre qu'on voit le plus souvent dans les annonces, mais rarement ce que tu touches vraiment.–

Rendement netLe même calcul, mais après avoir retiré les charges non récupérables et la taxe foncière — plus proche de ce que le bien te rapporte vraiment. (charges déduites)–

Cash-flowCe qu'il te reste (ou ce qu'il te manque) chaque mois une fois le loyer encaissé et toutes les charges payées, crédit inclus. Positif = le bien s'autofinance. mensuel (crédit remboursé)–

Simulation informative basée sur des règles générales (taux d'endettement 35%, calculs de crédit standards). Ne remplace pas l'étude personnalisée d'une banque ou d'un courtier, qui prend en compte ton profil complet. Ne constitue pas un conseil personnalisé.

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